cv Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij INFOBROCHURE VOOR DE KANDIDAAT-HUURDER

Transcriptie

1 cv Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij INFOBROCHURE VOOR DE KANDIDAAT-HUURDER CV Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij (ZHM) Struikheidelaan Zwijndrecht Tel.: Fax : Mail: info@zhm.woonnet.be Kantoor open: elke werkdag van uur Infobrochure KH - ZHM

2 Deze infobrochure is bedoeld voor alle kandidaat-huurders van de cv Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij (ZHM). Elk jaar opnieuw melden zich vele gezinnen om een sociale huurwoning te kunnen krijgen. Ze worden ingeschreven in het register van de kandidaathuurders maar ze weten niet altijd goed wat hen daarna te wachten staat. Om een woning te kunnen krijgen, moet je natuurlijk ingeschreven zijn als kandidaat-huurder. Je kan niet elk type woning krijgen en bovendien moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen om effectief een sociale woning te kunnen huren. Deze brochure informeert je hierover. Bij het secretariaat kan je altijd terecht voor bijkomende of meer gerichte informatie. Infobrochure KH - ZHM

3 INHOUDSOPGAVE 1. OP ZOEK NAAR EEN BETAALBARE HUURWONING Aanbod 4 2. HOE KAN IK ME INSCHRIJVEN ALS KANDIDAAT-HUURDER? Inschrijvingsvoorwaarden Meerderjarigheid Inkomen Eigendom Taal- of inburgeringsbereidheid Taalbereidheid Inburgeringsbereidheid Inschrijving bevolkings- of vreemdelingenregister Welke documenten zijn nodig? Ontvangstbewijs IK BEN INGESCHREVEN... WAT NU? Hoe lang moet ik wachten op de toewijzing van een woning? Rationele bezetting Voorrangsregels Gezinshereniging Optionele voorrangsregel Actualisatie of tweejaarlijkse controle Wanneer wordt een inschrijving geschrapt van de lijst? TOEWIJZING SOCIALE WONING Wat bepaalt welke kandidaat-huurder in aanmerking komt? Wat als ik een aangeboden woning niet wil? Hoe weet ik wanneer ik een woning kan krijgen? HUUR VAN EEN WONING Huurcontract Waarborg Waarborg in handen van de verhuurder Waarborg met tussenkomst van het OCMW Huurprijs VEEL GESTELDE VRAGEN EN MISVERSTANDEN Een lange arm? Afwijkingen Vooroordelen Scheiden: krijg ik in deze situatie voorrang? Kan ik een aangeboden woning vooraf bezoeken? INZAGE REGISTER EN INTERN HUURREGLEMENT WAAR KAN IK TERECHT MET VRAGEN EN KLACHTEN? 20 Infobrochure KH - ZHM

4 1. OP ZOEK NAAR EEN BETAALBARE HUURWONING 1.1 Aanbod De ZHM verhuurt woningen en appartementen in Zwijndrecht en Burcht. De keuzemogelijkheden hangen af van je gezinssamenstelling en/of je fysieke toestand. Appartementen op de benedenverdieping kunnen bijvoorbeeld voorbehouden blijven voor ouderen. Bepaalde woningen, die specifiek aangepast zijn, worden voorbehouden voor mindervaliden. De gezinssamenstelling bepaalt de beoordeling van de `rationele bezetting : een woning met bijvoorbeeld drie slaapkamers wordt bij voorkeur aan een gezin met kinderen toegewezen. Voor deze beoordeling worden ook kinderen over wie je bezoekrecht hebt, over wie je coouderschap uitoefent of die geplaatst zijn en die dus niet permanent in de woning zullen verblijven, als een volwaardige bewoner meegerekend (maar niet noodzakelijk als persoon ten laste). Het is van belang dat je eventuele wijzigingen in de gezinssituatie steeds onmiddellijk meldt aan de ZHM eens je je kandidaat hebt gesteld. Wanneer je bij de inschrijving een keuze maakt tussen de woningen waarvoor je je kandidaat stelt, wordt met deze factoren al rekening gehouden. Op het moment van de toewijzing is het vanzelfsprekend dat de situatie van dat ogenblik geldt. In deze brochure geven wij een overzicht van ons aanbod: Zwijndrecht - Heidestraat/V.Heirweghstraat: woning met 1 slaapkamer voor gezinnen zonder inwonende persoon woningen met 2 slaapkamers woningen met 3 slaapkamers voor gezinnen met 2 inwonende personen - P. Coplaan: woningen met 2 slaapkamers - wijk Laarkouter W. Elsschotstraat, F. Timmermansstraat, E. Claesstraat, St. Streuvelsstraat, H. Consciencestraat: woningen met 2 slaapkamers woningen met 3 slaapkamers voor gezinnen met 2 of 3 inwonende personen woning met 4 slaapkamers voor gezinnen met 3 of 4 inwonende personen duplexen met 1 slaapkamer (gelijkvloers of 1 e verdieping) Infobrochure KH - ZHM

5 - wijk Nieuwland (fase ) Struikheidelaan, Korenbloemlaan, Driesheidelaan, Vlasbloemlaan, Lijsterbeslaan, Bremboslaan, Boterbloemlaan, Kamillelaan: woningen met 2 slaapkamers woningen met 3 slaapkamers voor gezinnen met 2 of 3 inwonende personen woningen met 4 slaapkamers voor gezinnen met 3 of 4 inwonende personen - wijk Nieuwland (fase 4 + 5) - Struikheidelaan, Korenbloemlaan, Driesheidelaan, Boterbloemlaan, Kamillelaan: appartementen met 2 slaapkamers (gelijkvloers of verdieping) voor gezinnen met 1 of zonder inwonende personen woningen met 2 slaapkamers voor gezinnen met 1 of zonder inwonende personen ADL-woningen met 2 slaapkamers (ADL = begeleid wonen voor mindervaliden) voor gezinnen zonder of met 1 kind/inwonende persoon ADL-woningen met 3 slaapkamers voor gezinnen met 2 of 3 kinderen/inwonende personen - Dorp Oost 6: appartementen op het gelijkvloers met 1 slaapkamer (toegankelijk voor rolstoelgebruikers) huurder moet 55 jaar zijn of 66% invalide appartementen op de 1 e verdieping met 1 slaapkamer appartementen met 2 slaapkamers (op de 2 e verdieping) - Suikerdijkstraat/Polderstraat: appartementen met 1 slaapkamer (gelijkvloers, 1 ste of 2 de verdieping) appartementen met 2 slaapkamers (gelijkvloers, 1 ste of 2 de verdieping) - Houtmere: woningen met 1 slaapkamer toewijzing aan de doelgroep ouderen (>65 jaar), vlgs. lokaal toewijzingsreglement - Nieuwe projecten: Laarstraat 15 Dorp West 77 Statiestraat 69 Infobrochure KH - ZHM

6 Burcht - P. Leopoldstraat : appartementen met 1 slaapkamer (gelijkvloers of verdieping) appartementen met 2 slaapkamers (gelijkvloers of verdieping) voor gezinnen met 1 of zonder inwonende personen - Antwerpsesteenweg : appartementen met 1 slaapkamer (gelijkvloers of verdieping) appartementen met 2 slaapkamers (gelijkvloers of verdieping) - Veldwijk (fase 1 + 2) Veldstraat en Wilgenlaan: woningen met 1 slaapkamer voor gezinnen zonder inwonende persoon woningen met 2 slaapkamers woningen met 3 slaapkamers voor gezinnen met 2 of 3 inwonende personen - Veldwijk (fase 3) - Wilgenlaan: woningen met 2 slaapkamers (waarvan 1 op het gelijkvloers) toegankelijk voor mindervaliden (geen rolstoelgebruikers) voor gezinnen met 1 of zonder inwonende persoon huurder moet 55 jaar zijn of 66 % invalide zijn duplexen met 1 slaapkamer toegankelijk voor mindervaliden (geen rolstoelgebruikers) huurder moet 55 jaar zijn of 66 % invalide zijn duplexen met 2 slaapkamers - Kerkwijk I - Seefhoeklaan: appartementen met 1 slaapkamer (gelijkvloers of verdieping) appartementen met 2 slaapkamers (verdieping) - Kerkwijk II Kerkstraat 63 t.e.m. 81: appartementen gelijkvloers met 1 slaapkamer toegankelijk voor mindervaliden (rolstoelpatiënten) huurder moet 55 jaar zijn of 66% invalide appartement gelijkvloers met 2 slaapkamers appartementen met 2 slaapkamers (verdieping) Infobrochure KH - ZHM

7 - Kerkwijk III - Mouterij: appartementen met 2 slaapkamers (gelijkvloers of verdieping) appartementen met 1 slaapkamer (gelijkvloers of verdieping) woningen met 2 slaapkamers - Kerkwijk IV J. Tulpinckstraat 1-13: woningen met 2 slaapkamers voor gezinnen met 1 inwonende personen - Kerkwijk VI Kerkstraat 53: appartementen met 1 slaapkamer appartementen met 2 slaapkamers - Kerkwijk VII Kerkstraat 43: (prognose 1 ste verhuring: 1 ste helft 2014) appartementen met 1 slaapkamer appartementen met 2 slaapkamers - Heirbaan 169: appartementen met 1 slaapkamer (gelijkvloers of verdieping) appartement (gelijkvloers) met 2 slaapkamers voor gezinnen met 1 inwonende personen studio (verdieping) voor een alleenstaande persoon - Paul Van Goethemstraat (CBO): (prognose 1 ste verhuring: 2 de helft 2013) appartementen met 2 slaapkamers (waarvan gelijkvloers appartementen toegankelijk voor mindervaliden geen rolstoelgebruikers) - Nieuwe projecten: Kloosterstraat (Van Goethem) Dorpstraat P. Leopoldstraat 28 Kloosterstraat (oude school) Legende: Gezin = eenoudergezin (1 persoon) of koppel (2 personen) Inwonende persoon = kind of andere (vader, moeder, zus, broer, geen verwant, ) Infobrochure KH - ZHM

8 2. HOE KAN IK ME INSCHRIJVEN ALS KANDIDAAT-HUURDER? 2.1 Inschrijvingsvoorwaarden Om huurder van een sociale woning te kunnen worden, moet je je kandidaat stellen bij een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM). Zij zal je dan inschrijven in het inschrijvingsregister. Om dat te kunnen, moet je wel aan de volgende voorwaarden voldoen: meerderjarig zijn; voldoen aan de inkomensvoorwaarde; voldoen aan de eigendomsvoorwaarde; voldoen aan de taal- of inburgeringsbereidheid; ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister Meerderjarigheid Je moet minstens 18 jaar oud zijn, een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst Inkomen Je netto-belastbaar gezinsinkomen mag in het referentiejaar (*) volgende grenzen niet overschrijden (geïndexeerde bedragen 2013): ,00 als je een alleenstaande bent zonder personen ten laste; ,00 als je een alleenstaande met een handicap bent; ,00 vermeerderd met 1.696,00 per persoon ten laste, in andere gevallen. (*) referentiejaar: het 3 de jaar dat voorafgaat aan de inschrijving. Indien het inkomen tijdens het referentiejaar te hoog ligt, maar in het jaar van de aanvraag gedaald is onder de inkomensgrens kan je je toch nog inschrijven Eigendom Op het ogenblik van de inschrijving of toewijzing van een woning moet je voldoen aan de eigendomsvoorwaarde. Jijzelf of een ander lid van jouw gezin mag geen woning of geen perceel bestemd voor woningbouw in binnen- of buitenland in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben (een naakte eigendom is dus geen probleem). Voor de toepassing van deze voorwaarde wordt geen rekening gehouden met een in het Vlaamse Gewest gevestigd campingverblijf. Van de eigendomsvoorwaarde kan in bepaalde omstandigheden worden afgeweken: jouw woning wordt onteigend en wordt door jou bewoond; jouw woning, gelegen in het Vlaams Gewest, wordt onbewoonbaar of ongeschikt verklaard maximaal twee maanden voor de inschrijving. Op de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring werd de woning bewoond door de kandidaat-huurder en was een ontruiming noodzakelijk; jouw woning, gelegen in het Vlaams Gewest, is onaangepast en wordt bewoond door de kandidaat-huurder die minstens 55 jaar is of een handicap heeft; Infobrochure KH - ZHM

9 je hebt een handicap en bent ingeschreven bent voor een ADL-woning (Activiteiten van het Dagelijks Leven). Deze woningen zijn specifiek aangepast voor mensen met een bepaalde handicap; de woning is in mede-eigendom van de kandidaat-huurder, waarvoor de echtscheiding wordt ingeleid of waarvan de wettelijke samenwoning zal worden beëindigd. Let op: niet om het even welke verklaring over onbewoonbare, ongeschikte of onaangepaste woningen geeft automatisch recht op een afwijking. De ZHM zal je hierin verder helpen Taal- of inburgeringsbereidheid Taalbereidheid Je kan aan de taalbereidheid voldoen indien je één van de volgende documenten kan voorleggen: 1 een getuigschrift van het basisonderwijs, of een getuigschrift of diploma van het secundair onderwijs, of een diploma van het hoger onderwijs in een door de Vlaamse Gemeenschap of in een door het Koninkrijk Nederland erkende, georganiseerde of gesubsidieerde onderwijsinstelling. Uitzondering: de onderwijsinstellingen in Aruba, de Nederlandse Antillen en de Franstalige onderwijsinstellingen in een rand- of taalgrensgemeente als vermeld in de gecoördineerde wetten van 18/07/1966 op het gebruik van de talen in bestuurszaken; 2 - een studiebewijs, getuigschrift of diploma waaruit blijkt dat de persoon een niveau van het Nederlands haalt dat ten minste overeenkomt met niveau A.1 BER (Breakthrough van het Europees referentiekader) voor vreemde talen; - een ander document dat verstrekt werd door een door de Vlaamse Gemeenschap of het Koninkrijk Nederland erkende organisatie, met uitzondering van de instellingen in Aruba en de Nederlandse Antillen en de Franstalige instellingen in een rand- of taalgrensgemeente als vermeld in de gecoördineerde wetten van 18/07/1966 op het gebruik van de talen in de bestuurszaken, waaruit onmiskenbaar blijkt dat hij een niveau van het Nederlands haalt dat ten minste overeenkomt met niveau A.1 BER voor vreemde talen; 3 een vrijstelling voor dit niveau A.1 op basis van een toelatingsproef van een Centrum voor Basiseducatie of een Centrum voor Volwassenenonderwijs; 4 een attest van inburgering; 5 een attest van EVC (Eerder Verworven Competentie). Als de verhuurder via de Kruispuntbank Inburgering één van de volgende documenten krijgt of als de persoon zelf één van de volgende documenten kan voorleggen, als die niet beschikbaar zijn via de Kruispuntbank Inburgering: Een verklaring van het Huis van het Nederlands waaruit blijkt dat de persoon: 1 een niveau van het Nederlands haalt dat ten minste overeenkomt met de mondelinge vaardigheden van niveau A.1 BER (Breakthrough van het Europees referentiekader) voor vreemde talen; Infobrochure KH - ZHM

10 2 een cursus Nederlands tweede taal gevolgd heeft met een minimale aanwezigheid van 80% (kan worden versoepeld voor bepaalde categorieën personen, vastgesteld door de Minister bij besluit van 21/12/2007); 3 hij deelneemt aan een cursus Nederlands tweede taal van niveau A.1 BER (Breakthrough van het Europees referentiekader) voor vreemde talen; 4 een intake heeft laten afnemen door het Huis van het Nederlands; 5 een inburgeringscontract heeft; 6 een verklaring bezit waaruit blijkt dat met gunstig gevolg een sneltest werd afgelegd. Indien je niet in het bezit bent van een dergelijk document, kan je een beroep doen op het Huis van het Nederlands of de ZHM. Een gesprek van enkele minuten zal dan meestal volstaan om alsnog te voldoen aan deze voorwaarde. Soms zal een taalcursus nodig zijn. Indien de gezondheidstoestand van een persoon het voldoen aan deze voorwaarde blijvend onmogelijk maakt, wordt een vrijstelling van deze voorwaarde toegestaan mits voorlegging van een medisch attest Inburgeringsbereidheid Indien je moet inburgeren, dien je bereid te zijn het inburgeringstraject te volgen volgens het Inburgeringsdecreet. Je kan aan de inburgeringsbereidheid voldoen als je één van de volgende documenten kan voorleggen: 1 attest van inburgering; 2 attest van vrijstelling; 3 attest van EVC (Eerder Verworven Competentie); 4 inburgeringscontract; 5 attest van aanmelding, uitgereikt door het onthaalbureau; 6 een attest van uitstel van aanmelding; 7 een attest van heraanmelding; 8 een attest van uitstel van ondertekening van het inburgeringscontract; 9 een attest van tijdelijke opschorting van het inburgeringscontract Inschrijving bevolkings- of vreemdelingenregister Je moet ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister. Infobrochure KH - ZHM

11 2.2 Welke documenten zijn nodig? Als je naar de ZHM gaat, is het nuttig om vooraf al een aantal documenten te verzamelen. Hieronder vindt je een overzicht: - een kopie van het aanslagbiljet van jouw inkomen van 3 jaar geleden, of een kopie van een bewijs van het vervangingsinkomen (attest van de mutualiteit, de RVA, het OCMW, enz.) voor 2013: aanslagbiljet van aanslagjaar 2011 inkomsten 2010; - een kopie van de identiteitskaart of een bewijs van inschrijving in het vreemdelingenregister (dienst bevolking van de gemeente); - als je Nederlands leert of geleerd hebt: een getuigschrift van Nederlands taalonderwijs of een bewijs van inschrijving voor een cursus Nederlands; - voor wie moet inburgeren: een inburgeringsattest; - indien van toepassing: * attest invaliditeit; * vonnis echtscheiding; * attest inzake co-ouderschap of bezoekrecht. Het blijft echter ook nuttig om eerst eens naar de ZHM te telefoneren. Een medewerker kan je specifiek informeren over de manier van werken. Bij de inschrijving kan je vragen om de aanvraag meteen ook te bezorgen aan een andere sociale huisvestingsmaatschappij in jouw gemeente of streek. Zo krijg je een grotere keuze aan woningen. 2.3 Ontvangstbewijs Zijn alle documenten in orde en voldoe je aan de voorwaarden om een aanvraag in te dienen, dan wordt een ontvangstbewijs opgestuurd dat jouw inschrijving bevestigt. Op dit ontvangstbewijs vindt je onder andere: - het inschrijvingsnummer; - de datum van inschrijving; - de gevraagde wijken/types woongelegenheden. Bewaar dit document zorgvuldig. BELANGRIJK: Adreswijzigingen en wijzigingen in de gezinstoestand moeten altijd binnen een maand na de wijziging schriftelijk gemeld worden aan de ZHM. Infobrochure KH - ZHM

12 3. IK BEN INGESCHREVEN... WAT NU? 3.1 Hoe lang moet ik wachten op de toewijzing van een woning? Na de inschrijving kan het een tijd duren voor je een sociale woning krijgt. Het is niet alleen de volgorde van inschrijving die de toewijzing bepaalt. Er zijn nog enkele toewijzingsregels, die de volgorde kunnen veranderen Rationele bezetting Je zal pas een woning krijgen als er een vrij is die overeenkomt met de grootte van jouw gezin. Als je 3 kinderen hebt, zal men geen éénkamerwoning geven, maar als je alleenstaand bent, kan je ook geen woning met 3 slaapkamers krijgen Voorrangsregels Sommige mensen krijgen voorrang, door hun specifieke situatie. Dit geldt o.a. voor: - 55-plussers of personen met een handicap (als een woning speciaal aan hen is aangepast); - personen die door een SHM werden benadeeld; - personen die opnieuw gehuisvest moeten worden, omdat ze hun sociale woning moesten verlaten wegens renovatie, omdat hun woning wordt onteigend, of omdat hun woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard (enkel in sommige gevallen); - personen die nu in een onaangepaste (bv. te kleine) sociale woning wonen. Opmerking: als je bijvoorbeeld moet verhuizen wegens echtscheiding of omdat een huurcontract afloopt, geeft dat geen recht op voorrang Gezinshereniging Als je gezin in het buitenland woont, moet je dat melden bij de inschrijving. Voor de hereniging kan je al een kleinere woning toegewezen krijgen. Zodra het gezin herenigd is, zal je dan een woning krijgen die groot genoeg is voor heel het gezin Optionele voorrangsregel De ZHM hanteert nog volgende bijkomende regel: er wordt voorrang verleend aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is of van een gemeente binnen het werkgebied van de verhuurder. Infobrochure KH - ZHM

13 3.2 Actualisatie of tweejaarlijkse controle De ZHM controleert in elk oneven jaar alle aanvragen van kandidaathuurders. Dan vraagt de ZHM of je nog ingeschreven wil blijven, controleert men of alle gegevens kloppen en of je nog altijd in aanmerking komt. Als de ZHM je gegevens al heeft, kijk je die best even na. Als er een fout in staat, moet je dat binnen de maand melden aan de ZHM. Let op: als je niet of te laat antwoordt op de vraag voor actualisatie, word je van de lijst geschrapt. 3.3 Wanneer wordt een inschrijving geschrapt van de lijst? 1. Als de kandidaat-huurder een woning die hem door de verhuurder aangeboden wordt, heeft aanvaard; 2. als bij de actualisering blijkt dat de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarde; 3. als, op het ogenblik dat een woning aan de kandidaat-huurder door de verhuurder wordt aangeboden, blijkt dat hij niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden (m.b.t. meerderjarigheid, inkomen, eigendom, taal- en inburgeringsbereidheid, bevolkingsregisters), voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou hebben gegeven tot de toewijzing van de woning; 4. als de kandidaat-huurder werd ingeschreven door de verhuurder ingevolge onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, die door hem te kwader trouw werden afgelegd of gegeven; 5. als de kandidaat-huurder de verhuurder daar schriftelijk om verzoekt; 6. bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet-reageren door de kandidaat-huurder als een woning door de verhuurder wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt. Dit op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen is van ten minste drie maanden. De verhuurder moet bij het volgende aanbod van een andere woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat bij een weigering of het niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren; 7. als de kandidaat-huurder niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief van de verhuurder bij actualisering van het register. Dit op voorwaarde dat hij minimaal een maand, te rekenen vanaf de postdatum van de brief, krijgt om te reageren en na de herinneringsbrief minimaal vijftien kalenderdagen, te rekenen vanaf de postdatum van de herinneringsbrief. De ZHM gaat eveneens over tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister als een brief onbestelbaar terugkeert bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning. Dit op voorwaarde dat hij de brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning verzendt naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden. Infobrochure KH - ZHM

14 4. TOEWIJZING SOCIALE WONING 4.1 Wat bepaalt welke kandidaat-huurder in aanmerking komt? De toewijzing van een woning gebeurt steeds op basis van de chronologische lijst van de in aanmerking te nemen kandidaten, rekening houdend met de rationele bezetting en de eventuele voorrangsregels. Dit wordt gedaan door de RVB van de ZHM. Er wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan: 1. mensen met een bepaalde handicap of mensen van 55 jaar en ouder indien de woning hieraan specifiek aangepast is; 2. mensen van wie het beroep tegen een onterecht(e) (geweigerde) toewijzing ontvankelijk en gegrond werd verklaard; 3. mensen die vanwege specifieke bepalingen uit de Vlaamse Wooncode wettelijk moeten worden geherhuisvest; 4. gezinnen met een gewijzigde gezinssituatie, die volgens de principes van rationele bezetting recht hebben op een grotere of kleinere woning en deze aanvragen bij dezelfde sociale huisvestingsmaatschappij waar ze al bij huren; 5. mensen van wie de gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen; 6. mensen die wonen in een onroerend goed, dat in een proces-verbaal vastgesteld werd als niet hoofdzakelijk bestemd voor wonen; 7. mensen die wonen in een woning die ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard; 8. mensen die wonen in een woning op de datum waarop die het voorwerp is van een onteigeningsbesluit; 9. de kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is of een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst. Let op: niet om het even welke soort van verklaring betreffende onbewoonbare of ongeschikte woningen geeft automatisch recht op voorrang. De voorwaarden zijn hier strenger dan voor de afwijkingen op de eigendomsvoorwaarde bij de inschrijving. De ZHM zal je hierin verder helpen. De ZHM heeft ook het recht een voorrangsregeling toe te passen voor inwoners van de gemeente of de streek. Dit gaat dan over mensen die tijdens minimaal drie van de laatste zes jaar in een gemeente hebben gewoond in het werkgebied van de ZHM. 4.2 Wat als ik een aangeboden woning niet wil? Als de woning die de ZHM toewijst je niet bevalt, dan kan je die weigeren. Maar let op: dat mag je maar één keer doen. Als je een tweede keer weigert of niet antwoordt, vervalt je inschrijving. En denk eraan: na een weigering zal je minstens drie maanden moeten wachten op een nieuw aanbod. Infobrochure KH - ZHM

15 4.3 Hoe weet ik wanneer ik een woning kan krijgen? De ZHM selecteert de kandidaten op de lijst volgens de toewijzingsregels. De kandidaat die volgens al die regels bovenaan de lijst staat, krijgt een brief om te vragen of de vrije woning hem interesseert. Als je eerst in de rij staat en je wilt de woning graag, dan is die voor jou, op voorwaarde dat je dossier beantwoordt aan de toelatingsvoorwaarden. Als de eerste in rij de woning weigert, krijgt de tweede een kans, en zo verder. Als je tweede of derde staat, kan je de woning dus ook nog krijgen, na een weigering van de kandidaten voor jou. Infobrochure KH - ZHM

16 5. HUUR VAN EEN WONING 5.1 Huurcontract Als je de woning huurt, moet je een standaard huurcontract tekenen. Dat is meestal een contract van onbepaalde duur met een proefperiode van 2 jaar. In het contract staan de huurprijs en ook de rechten en plichten van huurder en verhuurder opgesomd. 5.2 Waarborg Vooraleer je het huurcontract kan ondertekenen, moet je een waarborg betalen. Hierbij heeft de ZHM twee mogelijkheden: Waarborg in handen van de verhuurder In dit geval bedraagt de waarborg maximaal twee maanden de basishuurprijs, beperkt tot 800 euro (jaarlijks te indexeren), in 2013: 905,00 euro. De waarborg wordt verhoogd met de in de loop van de huurovereenkomst gekapitaliseerde interesten tegen een interestvoet die minimaal gelijk moet zijn aan de creditrente, vermeld in artikel 3, vierde lid, van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 december 2005 houdende de regeling inzake het beheer van de eigen middelen van de sociale huisvestingsmaatschappijen door de VMSW. De verhuurder kan bij de beëindiging van de huurovereenkomst, van rechtswege van de gestelde waarborg, verhoogd met de gekapitaliseerde interesten, alle sommen afhouden die hem door de huurder verschuldigd zijn. Het saldo wordt aan de rechthebbende terugbetaald. De erfgenamen rechtvaardigen hun aanspraken door officiële documenten die ze afleveren aan de verhuurder. De verhuurder bezorgt aan de huurder een gedetailleerd overzicht van de afgehouden bedragen, evenals de nodige bewijsstukken. De huurder kan de verhuurder jaarlijks schriftelijk vragen om een overzicht te geven van zijn waarborg, verhoogd met de gekapitaliseerde intresten Waarborg met tussenkomst van het OCMW Aan de voorwaarde van waarborg is voldaan als een OCMW zich schriftelijk garant stelt voor elke schuldvordering voortvloeiend uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen. Het bedrag mag maximaal driemaal de basishuurprijs bedragen. Infobrochure KH - ZHM

17 5.3 Huurprijs De huurprijs kan voor elke huurder verschillend zijn, zelfs voor eenzelfde woning. De prijs hangt af van verschillende factoren, zoals het inkomen, de gezinsgrootte en natuurlijk ook de waarde van de woning zelf. Hierna vind je meer uitleg m.b.t. de huurprijsberekening: Infobrochure KH - ZHM

18 TOELICHTING BIJ DE BEREKENINGSFICHE 2013 Verduidelijking gebruikte begrippen Gezinsinkomen: Voor de huurberekening 2013 wordt het geïndexeerde inkomen 2010 (aanslagjaar 2011) in aanmerking genomen. Het inkomen (minimum gelijkgesteld aan het leefloon) is de som van - de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten; - de niet belastbare vervangingsinkomsten van de huurder en van alle andere personen die met hem in dezelfde woning samenwonen. De inkomsten van ongehuwde kinderen die zonder onderbreking deel hebben uitgemaakt van het gezin en minder dan 25 jaar oud zijn, worden niet mee in rekening gebracht. Het inkomen van inwonende ouders en grootouders wordt slechts voor de helft aangerekend. Het wordt niet aangerekend voor de familieleden tot de tweede graad die erkend zijn als ernstig gehandicapt of die ten minste 65 jaar oud zijn. Indien het geïndexeerde gezinsinkomen lager ligt dan het leefloon, dan wordt de huurprijs automatisch berekend op het leefloon, dat samengesteld is naargelang de gezinssamenstelling/gezinssituatie. Er zijn 3 categorieën van rechthebbenden op leefloon: 1. samenwonende personen 6.284,87 (*) 2. alleenstaanden 9.427,30 (*) 3. alleenstaande met kinderlast ,74 (*) (*) geïndexeerde bedragen van toepassing voor huurprijsberekening Personen ten laste: Voor iedere persoon ten laste (= kinderen ten laste en personen +66 % invaliditeit) wordt een gezinskorting van 17,00 toegekend. Een persoon ten laste die tevens gehandicapt is krijgt een gezinskorting van 34,00. Marktwaarde: De marktwaarde (*) van een sociale huurwoning is de huurprijs die voor een woning van vergelijkbaar type en vergelijkbare leeftijd en met vergelijkbare onderhoudstoestand in een vergelijkbare omgeving op de private huurmarkt zou worden betaald. (*) jaarlijkse indexatie (actualisatie) van juni van het jaar waar de schatting plaatsvond naar juni Basishuurprijs: Op het ogenblik van het aangaan van een huurovereenkomst wordt de marktwaarde van de woning, zoals die op dat ogenblik van kracht is, vastgelegd in de huurovereenkomst. Die waarde wordt de basishuurprijs genoemd. De te betalen huurprijs kan nooit hoger liggen dan deze basishuurprijs (*). (*) jaarlijkse indexatie (actualisatie) van juni van het jaar voorafgaand aan het jaar waarin hij in de huurovereenkomst werd opgenomen naar juni Huurlasten: Iedere huurder betaalt maandelijks, bovenop de huur, een bedrag voor de verleende diensten. Dit bedrag wordt beschouwd als een voorafbetaling. Het verschil tussen de maandelijkse voorafbetaling en de werkelijke kost wordt elk jaar afgerekend. Voor eind juni 2013 ontvangt u de afrekening van de diensten Er wordt slechts de helft van de korting toegekend voor: - kinderen (ten laste) die niet gedomicilieerd zijn bij de huurder maar er wel op regelmatige basis verblijven (bezoekrecht/ co-ouderschap) ; - kinderen (ten laste) die gedomicilieerd zijn bij de huurder maar waarvan de andere ouder (met bezoekrecht/co-ouderschap) ook huurder is van een sociale woning. Huurprijsberekening in voege vanaf 2013: Stap 1: Berekening 1/55 ste van het geïndexeerde inkomen Stap 4: Berekening aangepaste huur Stap 2: Berekening patrimoniumkorting Voor verhuringen gestart vóór 2013: patrimoniumkorting 2013 = patrimoniumkorting 2012 x ,43 Voor verhuringen gestart vanaf 2013: - Indien basishuur 2013 kleiner is of gelijk aan 256,00 patrimoniumkorting 2013 = 130,00 - Indien basishuur 2013 groter is of gelijk aan 665,00 patrimoniumkorting 2013 = 0,00 - Indien basishuur 2013 tussen 256,00 en 665,00 patrimoniumkorting 2013 = 130,00 x (665,00 - geïndexeerde basishuurprijs voor 2013) (665,00-256,00) Stap 3: Berekening minimale huurprijs Voor verhuringen gestart vóór 2013: minimale huurprijs 2013 = minimale huurprijs 2012 x ,43 Stap 5: Stap 6: 1/55 ste van het geïndexeerde inkomen - patrimoniumkorting - gezinskorting ( 17,00/persoon volledig ten laste) ( 34,00/persoon ten laste en gehandicapt) ( 8,50/persoon gedeeltelijk ten laste) = AANGEPASTE HUUR Aangepaste huur toetsen aan begrenzingen maximum = geïndexeerde basishuurprijs 2013 minimum = geïndexeerde minimale huurprijs Resultaat van deze toetsing = REËLE HUUR TE BETALEN HUUR = REËLE HUUR + HUURLASTEN Voor verhuringen gestart vanaf 2013: - Indien basishuur 2013 kleiner is of gelijk aan 256,00 minimale huurprijs 2013 = 114,00 - Indien basishuur 2013 groter is of gelijk aan 665,00 minimale huurprijs 2013 = 227,00 - Indien basishuur 2013 tussen 256,00 en 665,00 minimale huur 2013 = 114,00 + (geïndexeerde basishuurprijs voor ,00) x 114 (665,00-256,00) Infobrochure KH - ZHM

19 6. VEEL GESTELDE VRAGEN EN MISVERSTANDEN 6.1 Een lange arm? Wachten duurt lang, zeker als het moeilijk wordt om in de huidige woning te blijven wonen. Soms kan het water je zo hoog aan de lippen staan, dat je geen andere uitweg ziet dan bij andere instanties aan te kloppen om sneller een woning bij de ZHM te krijgen. Het gebeurt wel eens dat kandidaat-huurders te rade gaan bij iemand waarin ze vertrouwen hebben of waarvan ze vermoeden dat die persoon hen kan helpen. Het is niet uitgesloten dat deze mensen aanvullende informatie kunnen geven die nuttig is voor je dossier. Maar een dergelijke inbreng betekent niet dat je dossier hierdoor voorrang krijgt. De ZHM streeft immers naar een gelijke behandeling van iedereen. 6.2 Afwijkingen In individuele gevallen en als bijzondere omstandigheden van sociale aard dit verantwoorden, kan de ZHM beslissen om een woning versneld toe te wijzen aan een kandidaat-huurder die in een uitzonderlijk moeilijke situatie verkeert, bv. aan een dakloze. Hierbij kan de ZHM desgevallend ook bijkomende voorwaarden opleggen voor de toewijzing van een woning. 6.3 Vooroordelen Nieuwkomers die Belg worden, doen net als alle gezinnen die het in België minder breed hebben, ook beroep op bestaande welzijnsstructuren. Waar het kan, genieten ze ook van dezelfde overheidsmaatregelen. Het tekort aan goed en betaalbaar wonen is één van die noden. Men kan het moeilijk begrijpen dat, terwijl men zelf al jaren op het inschrijvingsregister staat, een woning aan een gezin van andere origine wordt toegekend. Men beweert nogal vlug het is altijd hetzelfde, vreemdelingen krijgen weer voorrang. Krijgen vreemdelingen voorrang? Neen. Niemand krijgt een voorkeursbehandeling op basis van nationaliteit, ras, geslacht, huidskleur, geloof,. Belgen en vreemdelingen (die legaal in België verblijven) krijgen allemaal dezelfde rechten als het over de toewijzing van een sociale woning gaat. 6.4 Scheiden: krijg ik in deze situatie voorrang? Ook een echtscheiding kan problemen veroorzaken op het vlak van wonen. Misschien kan je blijven wonen op de huidige plaats, misschien zal je op zoek moeten gaan naar een andere woning. Dit veroorzaakt vaak sociale problemen. Echtscheiding is echter op dit moment geen reden om voorrang te geven. Ook in deze situatie moeten we je meedelen dat je niet mag verwachten dat je binnen een korte tijd een sociale huurwoning zal krijgen. Infobrochure KH - ZHM

20 6.5 Kan ik een aangeboden woning vooraf bezoeken? Natuurlijk, dat is toch de bedoeling. Als huurder heb je het recht te weten waaraan je begint. In principe moet de woning die opgezegd werd, voor bezoek wekelijks beschikbaar zijn gedurende twee dagen per week en twee opeenvolgende uren per dag. Elke partij, de ZHM en de vertrekkende huurder, bepaalt één van deze twee dagen en uren. In de praktijk is het vaak zo dat de vertrekkende huurder en kandidaat-huurder tot een afspraak komen die hen het beste past. Let wel: de vertrekkende huurder is niet verplicht om op een ander door de kandidaat-huurder gevraagd tijdstip in te gaan. Houd er rekening mee dat er maar een beperkte tijd is om te beslissen of je de woning zal aanvaarden of niet. Als het over nieuwe woningen gaat, organiseert de ZHM een begeleid plaatsbezoek. 7. INZAGE REGISTER EN INTERN HUURREGLEMENT De schriftelijke versie van het register der kandidaat-huurders (zonder persoonsgebonden gegevens) en het intern toewijzingsreglement liggen ter inzage van alle inschrijvers elke dinsdag van 9 tot 11 uur (kantoor: Struikheidelaan 2). 8. WAAR KAN IK TERECHT MET VRAGEN EN KLACHTEN? Op het secretariaat van de ZHM kan je altijd bijkomende informatie inwinnen of een klacht formuleren. Contactgegevens cv ZHM: cv Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij Struikheidelaan Zwijndrecht Tel.: Fax : info@zhm.woonnet.be Kantoor open: elke werkdag van uur Infobrochure KH - ZHM