Voor een hypotheek hoef je niet altijd naar de bank

Voor een hypotheek ga je naar een bank. Of niet? Voor wie aan bepaalde voorwaarden voldoet, zijn er erg voordelige alternatieven buiten het commerciële bankcircuit.

Ruben Mooijman

Het kantoortje van Sokrema in de Gentse Keizer Karelstraat ziet er nogal sober uit. Weinig doet vermoeden dat het hier om een hypotheekverstrekkende instantie gaat. Boven de etalageruit is op een lichtbak wel 'Woonkrediet Extra Muros' te lezen, achter de etalageruit hangt een vlag met het opschrift 'Sokrema'. Binnen is een kast zichtbaar met dossiermappen, en één enkel bureautje waarop een computer staat.

Een heel verschil met de kantoren van de BBL en Fortis die twee straathoeken verderop te vinden zijn. Marmeren gevels, verlichte uithangborden en wervende slagzinnen bepalen het beeld. Binnen zit een commercieel team klaar om de klant met alle mogelijke middelen terzijde te staan. Maar al dat commerciële geweld moet natuurlijk wel betaald worden. Door de klant. De hypotheken van commerciële banken zijn een stuk duurder dan die van Sokrema.

Achter het sobere Sokrema-kantoortje gaat een instantie schuil die vorig jaar voor 12,4 miljoen euro (bijna een half miljard frank) aan woonkredieten toekende. Sokrema is een samenvoeging van zes sociale kredietvennootschappen (waaronder Extra Muros), die woonkredieten aanbieden tegen erg gunstige voorwaarden. In totaal zijn er twaalf van zulke maatschappijen in België. Ze zijn ontstaan aan het einde van de negentiende eeuw en waren bedoeld om arbeiders met een laag inkomen aan een woning te helpen. Decennialang werden de financiële middelen voor de leningen verstrekt door de ASLK. Na de privatisering van deze staatsbank vallen de maatschappijen onder de hoede van het Vlaams Gewest.

Zoals al uit het sobere kantoortje blijkt, heeft Sokrema een erg lage kostenstructuur. In combinatie met een relatief goedkope financieringsmethode en een gedeeltelijk gewestwaarborg maakt dat erg goedkope woonleningen mogelijk. "In vergelijking met een commerciële bank zijn onze rentevoeten tot 1 procentpunt goedkoper", zegt algemeen directeur Willy Vanderstraeten. Voor een hypotheek van 100 procent met een rentevoet die 20 jaar vastligt, rekenden wij in januari 6,30 procent. Dat is minder dan Argenta, dat voor zo'n lening 6,40 procent rekende. Bij de grote banken als KBC of Fortis kom je waarschijnlijk uit op meer dan 7 procent."

Sokrema kan zo goedkoop werken doordat de leningen meteen worden "herplaatst" op de commerciële markt voor schuldpapier. Dat systeem heet effectisering. Voor het proces wordt een marge van slechts 0,85 procent gerekend, terwijl de werking van Sokrema zelf 0,40 procent kost. Een en ander betekent dat de rentevoet voor de klanten erg dicht bij de marktrentevoet ligt.

De sociale kredietmaatschappijen zijn bedoeld voor mensen die het wat minder breed hebben, maar het is niet zo dat uitsluitend minder kapitaalkrachtigen klant kunnen worden. Op zijn website noemt Sokrema dat zelf "het grote misverstand". De leningen staan open voor iedereen. De enige voorwaarde is dat de waarde van de aangekochte woning bepaalde grenzen niet mag overschrijden. Voor een alleenstaande of een kinderloos koppel gaat het om 102.000 euro (4,1 miljoen frank). Die grenzen lopen op naarmate het gezin groter is. Per extra gezinslid komt er 5.000 euro bij.

Het is dus lastig om grote huizen via Sokrema te financieren. De prijs daarvan overschrijdt vrijwel altijd de maximumwaarde. Maar alleenstaanden of koppels die niet te veel eisen stellen, kunnen nog wel een huisje of appartement vinden onder de maximumwaarde. Toch wil Sokrema de maximale grens graag optrekken, zodat ook gezinnen hun koophuis goedkoop kunnen financieren. In Brussel en Wallonië is dat al gebeurd, maar in Vlaanderen is er door de opeenvolging van voogdijministers wat vertraging opgetreden. "Met Anciaux waren we bijna klaar", zegt Vanderstraeten. "Toen kwam Sauwens en daarna Van Gremberge. Nu is het dossier in handen van minister Gabriëls. Die heeft in de Kamer beloofd de grenzen aan te passen. Maar wanneer dat zal gebeuren heeft hij er niet bij gezegd."

Dat de maximale waarde nog niet is aangepast, leidt ertoe dat Sokrema steeds meer "probleemdossiers" moet behandelen. "Het gaat dan bijvoorbeeld om woningen in erg slechte staat", zegt Vanderstraeten. "Onze klanten worden op die manier naar de onderkant van de markt gedreven."

Wie zijn huis via Sokrema financiert, kan meteen profiteren van nog een aantal bijkomende voordelen die geld opleveren. De notaris mag maar de helft van het ereloon in rekening brengen voor het verlijden van de lening. Op de registratiekosten wordt een forfaitaire vermindering van 247,90 toegepast als het gaat om een bescheiden woning.

Dat geldt ook voor klanten van het Vlaamse Woningsfonds voor de Grote Gezinnen. Dat is ook een instelling die hypotheekleningen verkoopt buiten het circuit van de commerciële banken. Maar anders dan bij Sokrema en de andere sociale kredietvennootschappen moeten de klanten hier wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. Alleen gezinnen met minstens twee kinderen komen in aanmerking. Ook het netto belastbaar inkomen mag bepaalde grenzen niet overschrijden. Voor een gezin met twee kinderen gaat het om 43.877,15 euro (1,77 miljoen frank). Per kind komt er 2.578,09 euro (104.000 frank) bij. En ten slotte mag ook de woning een bepaalde waarde niet overschrijden. Voor een gezin met twee kinderen gaat het om 111.552,09 euro (4,5 miljoen frank). Slechts een deel van dat bedrag, ongeveer 78 procent, kan bij het Woningfonds geleend worden.

Nogal wat beperkingen dus. Maar voor wie aan de voorwaarden voldoet, zijn de besparingen aanzienlijk. De rentevoet die berekend wordt, is afhankelijk van het precieze inkomen en het aantal kinderen, maar ligt nooit boven 5,27 procent. In sommige gevallen, bijvoorbeeld voor grote gezinnen met een erg laag inkomen, kan het minimumtarief van 2,20 procent van toepassing zijn. "Hoe meer kinderen, hoe lager de interest", vat directeur-generaal Erik Arijs van het Vlaams Woningfonds samen. "Per kind gaat de interest ongeveer een half procentpunt naar beneden."

De gemiddelde rentevoet bij de door het Vlaams Woningfonds verstrekte kredieten bedraagt ongeveer 3 procent. Een schijntje in vergelijking met de rente die commerciële banken aanrekenen. Die ligt rond de 6 à 7 procent. De rentevoet ligt bij het Vlaams Woningsfonds in principe vast, tenzij de gezinssamenstelling of het gezinsinkomen verandert. Maar de rentevoet kan nooit hoger worden dan de referentierente, die nu 5,27 procent bedraagt.

Het Vlaams Woningfonds kan zo goedkoop werken doordat het gesubsidieerd wordt door de Vlaamse overheid. Die subsidie gebeurt niet rechtstreeks, maar via de rente die het Woningfonds zelf moet betalen voor de financiering van de leningen. De overheid betaalt 50 procent van die rentelast. Daardoor kan het Woningfonds aan zijn klanten ook veel lagere tarieven rekenen.

Omdat het Vlaams Gewest geen blanco cheque wil tekenen, is het Woningfonds wel gebonden aan een budget dat in principe niet overschreden mag worden. Voor dit jaar bedraagt dat 137 miljoen euro (5,5 miljard frank). Maar als er zoveel belangstelling is dat het budget wordt overschreden, financiert het Woningfonds de rest van de kredieten uit eigen middelen. Dat is bijvoorbeeld vorig jaar gebeurd. Gemiddeld verstrekt het Woningfonds ruim tweeduizend kredieten per jaar.

De belangstelling voor de kredieten van het Woningfonds is de afgelopen tijd toegenomen, constateert Arijs. "Op de hypotheekmarkt is de concurrentiestrijd tussen de grootbanken wat afgenomen, doordat de banken aan strengere regels gebonden zijn wat betreft de middelen waarmee ze hun klanten probeerden te binden. Daardoor zijn de woonkredieten in het commerciële circuit wat minder nipt geprijsd. We merken dat onze doelgroep zich minder laat leiden door de reclame die de grootbanken tot voor kort voor hun hypotheekaanbod maakten, en wat makkelijker de weg naar onze instelling vinden."

De doelgroep van het Vlaams Woningfonds voor Grote Gezinnen bestaat in meerderheid uit een arbeiderspubliek. Veel klanten hebben een uitkering. Eén op de vier klanten is allochtoon.

Het Vlaams Woningfonds is volgens Arijs complementair aan de sociale kredietvennootschappen, zoals Sokrema. Hoewel ze min of meer dezelfde doelstelling hebben, trekken ze een ander publiek aan. Het Woningfonds is vooral aantrekkelijk voor gezinnen met twee of meer kinderen. "Wie aan die voorwaarden voldoet, is bij ons altijd goedkoper uit", zegt Arijs. Wie één of geen kinderen heeft of boven de inkomensgrens zit, kan bij Sokrema een goedkoop alternatief vinden voor het bankencircuit.

Naast de sociale kredietvennootschappen en het Vlaams Woningfonds zijn er nog andere instellingen waar je goedkoop kunt lenen voor een woning. Wie in Brussel woont, kan terecht bij het Woningfonds voor de Gezinnen van het Brussels Gewest. Dat is de Brusselse zusterorganisatie van het Vlaams Woningfonds. De criteria om voor een goedkope lening in aanmerking te komen, zijn in Brussel evenwel anders dan in Vlaanderen. Vroeger moest een gezin minstens één kind ten laste hebben om in aanmerking te komen, maar nu kunnen ook jongeren onder de 35 jaar, feitelijke koppels, alleenstaanden of twee of drie individuen samen een goedkope lening krijgen.

Verder verstrekt ook de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM) leningen. De rentevoeten liggen tussen 2 en 5 procent en zijn dus extreem laag. Maar deze kredieten zijn vooral bestemd voor de aankoop van woningen die gebouwd zijn door een socialehuisvestingsmaatschappij. Voor een woning op de privé-markt stelt de VHM alleen kredieten ter beschikking als de aankoop gepaard gaat met renovatiewerkzaamheden ter waarde van minstens 13.000 euro (ruim 524.000 frank). Wel zijn er aan de kredieten voorwaarden verbonden wat betreft het maximale gezinsinkomen.

Een buitenbeentje tussen de niet-bancaire hypotheekverstrekkers is de nv Woonkrediet voor Spoormannen. Zoals de naam al zegt, kunnen alleen werknemers van de NMBS hier terecht voor een hypotheek. De instelling was vroeger een erkende sociale kredietvennootschap, maar heeft dat statuut moeten opgeven omdat de Gewesten deze maatschappijen onder hun vleugels namen. Vorig jaar verkocht de instelling 54 kredieten voor een totaalbedrag van 3,8 miljoen euro. Wegens de lage kostenstructuur (er is maar één kantoor en weinig personeel) zijn de hypotheken concurrentieel geprijsd. Het Woonkrediet voor Spoormannen financiert zijn leningen bij de NMBS tegen marktvoorwaarden. De voornaamste drempel is volgens woordvoerder Daniel Tirez het ontbreken van een netwerk. Iedereen die een hypotheek wil, moet daarvoor naar Brussel komen. "Toch groeit de belangstelling. Onze voorwaarden zijn blijkbaar toch wel goed", zegt Tirez. Ook de Rijksdienst voor Pensioenen beschikt over een afdeling hypotheken, maar die verstrekt geen nieuwe leningen meer. Alleen de lopende kredieten worden nog afgewerkt.

De sociale kredietvennootschappen zijn ontstaan aan het einde van de negentiende eeuw en waren bedoeld om arbeiders met een laag inkomen aan een woning te helpen